Por Felipe Berríos.
Estudiante de Derecho en la Universidad Diego Portales.
Hace algunos meses, la Corte Suprema llamó la atención de varios al rechazar la demanda de precario interpuesta por el dueño de un inmueble, fundando la Corte sus motivos en estar unidas las partes del juicio por un vínculo matrimonial no disuelto [1].
Lo cierto es que el fallo no debiese llamar especialmente nuestra atención, pues nuestra máxima judicatura ha mantenido -de forma más o menos invariable- durante la última década, la tendencia de acoger como un título capaz de enervar la acción de precario, no solo al vínculo matrimonial no disuelto entre las partes del juicio, sino incluso cualquier relación familiar o de hecho entre éstas [2]. A mayor abundancia, es un hecho de la causa que la Corte, a día de hoy, ha llegado a entender -aun con algunas vacilaciones- la noción de «previo contrato» del artículo 2195 del Código Civil como cualquier antecedente jurídico que descarte que la ocupación del demandante se deba a la ignorancia o mera tolerancia del dueño, abandonando la concepción de “previo contrato” en el sentido del artículo 1438 del código civil, la cual fue la predominante durante un gran periodo de tiempo.
“(…) En consecuencia, se hace necesario dilucidar el sentido y alcance de la expresión “sin previo contrato”, y al respecto es dable señalar que, si bien la ley define lo que es contrato en el artículo 1438 del Código Civil como el “acto por el cual una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, en la especie debe dársele un sentido más amplio, comprensivo de la voz “título”, esto es, un antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificar la ocupación.” (Corte Suprema, 17 de diciembre de 2019, rol N° 20600-2018).
Cómo bien advertimos al comienzo, lo anterior no debiese llamar especialmente nuestra atención, pues esa parece ser una discusión zanjada. Sin embargo, lo que parece aún no estar del todo resuelto por la jurisprudencia son las características que debe reunir este antecedente jurídico. Específicamente, pareciera que aún no existe consenso sobre la exigencia de ser el título oponible al demandante.
Un buen punto de partida, que permita acercarnos a la resolución del problema, es preguntarnos acerca de su origen y desde ahí aproximarnos a la solución.
Lo cierto es que mientras la noción más restrictiva acerca del título capaz de enervar la acción de precario -a la que hacíamos referencia al comienzo de este texto- se mantuvo vigente, la respuesta pareció ser más o menos clara: el título invocado por la parte demandada debía ser oponible a quien reclama la restitución del inmueble. La verdad es que ello no resulta extraño, si se tiene en cuenta que la noción de «sin previo contrato» en el artículo que contiene al precario, lo hace siguiendo el modelo del artículo 1438 del Código de Bello, lo lógico es que acarree consigo al principio de efecto relativo de los contratos. De esta misma forma parece haberlo entendido la jurisprudencia [3].
Así, vemos que el problema resulta más evidente cuando se abandona dicha noción, pues, si por el contrario, se tiene en cuenta la concepción menos restrictiva del título o antecedente jurídico, resulta más que natural pensar que el requisito de la oponibilidad se esfuma, pues si el precario es una cuestión meramente (recalcando este concepto) de hecho. No debiese ser factor que el antecedente jurídico capaz de descartar la procedencia de la acción en cuestión provenga de quien pretende recuperar el inmueble, sino más bien bastaría con escudar la ocupación del demandado detrás del antecedente, como si ello bastara para explicarla.
“(…) A su vez, el título habilitado para enervar la acción de precario debe referir a la tenencia de la cosa, lo que ocurre en el caso de autos, pues el contrato suscrito entre el demandado y el antecesor en el dominio del inmueble justifica la referida ocupación.” (Corte Suprema, 23 de noviembre de 2016, rol N° 76316-2016).
Esto último parece algo más aventurado, puesto que no existe línea jurisprudencial clara al respecto, pero la tendencia de la Corte de flexibilizar la figura del precario -hasta coordenadas que hace algunas décadas resultaban impensadas-, permite concluir que no resulta del todo alejado de realidad creer que la oponibilidad del título dejará de ser una de las características que este deba reunir. Con prescindencia de si la anterior resulta ser la fórmula adecuada, pareciera que los esfuerzos deben centrarse, principalmente, en dilucidar las circunstancias que deben rodear al título invocado y abandonar -al menos parcialmente- la discusión sobre el alcance de éste.
[1] Sentencia rol N° 95142-2020, Corte Suprema.
[2] Sentencia rol N° 5622-2013, Corte Suprema: “(…) Pues bien, habiéndose establecido en autos que las partes estaban ligadas por un vínculo de carácter sentimental producto del cual nació una hija en común, resulta imposible entender que la tenencia del inmueble sea por ignorancia o mera tolerancia de su dueño, toda vez que doña Alejandra Lorena Arratia Díaz fue pareja del actor y, en dicha calidad, con el consentimiento del actor, llegó a ocupar propiedad de marras, resultando ajeno a los fines de la presente causa la situación fáctica de haberse producido un quiebre en dicha relación afectiva“.
Al respecto véase también los fallos rol N° 566-2013, 15316-2014, 2473-2014, 7463-2016, 12017, 2015 y 84972-2016, todos de la Corte Suprema.
[3] Sentencia rol N° 2620-2013, Corte Suprema: “(…)Ahora bien, diversa es la situación cuando la promesa de compraventa emana del anterior dueño de la cosa, puesto que en este caso, este instrumento, considerado como tal, no constituye título suficiente que pueda esgrimirse respecto del actual propietario del bien, precisamente por el efecto relativo de los contratos que no pueden oponerse a los terceros que no son parte en los mismos, puesto que lo que por él se trata produce efecto obligatorio pleno para las partes y no alcanza a terceros, es res inter allios acta para el adquirente.”
