Por Rodrigo Orlandi Arrate
Abogado U. Diego Portales y Magíster en Derecho de los Negocios de la U. Adolfo Ibáñez. Gerente General de la empresa Legaltec Servicios Inmobiliarios Ltda y Gerente del área inmobiliaria/corporativa del Estudio Carvallo Abogados.
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Desde hace aproximadamente 3 años se encuentra operando en Chile el llamado Seguro de Títulos, una revolucionaria figura importada desde Estados Unidos y Canadá. En el primer país, el seguro tiene ya 120 años de vida.
La póliza protege a su titular contra riesgos que puedan afectar el dominio de bienes raíces y la validez o ejecutabilidad de hipotecas y/o derechos reales sobre inmuebles. El asegurado en el caso del dominio es el propietario del inmueble y en el caso de la hipoteca, el acreedor hipotecario.
La cobertura incluye vicios o problemas que pudiesen presentar los títulos del inmueble, tales como errores no detectados de las inscripciones y escrituras anteriores, falta de autorizaciones para enajenar, fraudes, intereses o derechos de terceros contra el título, defectos desconocidos que un informe de títulos tradicional no hubiese podido detectar y otras situaciones descritas en los condicionados.
Existe aún una cobertura especial, llamada de “Gap” o intervalo, que protege al título en el tiempo intermedio entre la firma de la escritura de transferencia y la inscripción de esta en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Esta cobertura también es llamada de adelanto de fondos, ya que permite que el comprador pague el precio en el acto, sin esperar a la inscripción de su título, prescindiendo entonces de las instrucciones notariales. Lo anterior es un gran beneficio para el mercado inmobiliario, permitiendo acelerar los procesos de compra, que muchas veces se dilatan por el tiempo en que demora inscribirse una propiedad. El adelanto de fondos ya es una realidad en el otorgamiento de créditos hipotecarios por algunos bancos e instituciones que ofrecen el Seguro de Títulos a sus clientes.
Ahora bien, con respecto a la indemnización del siniestro, la póliza tiene particularidades en atención al objeto asegurado: en efecto, en el caso de la póliza para el adquirente el seguro protege el dominio del titular, por lo tanto, ante el evento de un siniestro, la compañía intentará la vía más eficiente y eficaz para resarcir el daño, dando especial énfasis a los intereses del asegurado. En este sentido la póliza recoge la idea que el mero pago de una suma de dinero no indemnizará a plenitud al asegurado, por el contrario, el propietario a priori no deseará la suma de dinero de la indemnización, deseará vivir en la propiedad, destinarla a inversión, subdividirla, construir en ella, la posibilidad de traspasarla a sus herederos etc, por lo cual, la compañía de seguros optará a indemnizar el daño por una o más de las siguientes vías y a su costo:
- Sanear el título del problema que lo afecta: implica toda acción para lograr eliminar el vicio del título, por ejemplo, lograr que un tercero ratifique por medio de escritura pública alguna transferencia anterior del inmueble, también negociar y eventualmente pagarle a ese tercero.
- Deducir acciones judiciales o asumir la defensa judicial del asegurado ante acciones o actos de terceros, incluida aquí la facultad de transar con aquellos.
- Finalmente, el pago de una indemnización en dinero al asegurado en caso que no pueda resarcirse el daño por otra vía o nos encontremos con una pérdida efectiva total o parcial.
En cuanto a otras características especiales de este seguro, podemos mencionar que en Chile al menos es de prima única, es decir, se paga por una sola vez, al inicio de la operación, sin perjuicio de la opción del pago a plazo; el seguro no tiene deducible alguno; su cobertura es hacia atrás en el tiempo, es decir, las causas de los siniestros cubiertos son anteriores a la fecha de inicio de cobertura del seguro y es de larga vigencia: en caso del propietario, este permanecerá asegurado mientras se mantenga como propietario del inmueble, de tal manera que al enajenarlo voluntariamente a terceros, el seguro caduca para él pero en el caso de su fallecimiento, los herederos del inmueble continuarán asegurados, sin necesidad de endoso. Para el acreedor hipotecario, la cobertura se mantendrá mientras la hipoteca no sea alzada, pero se mantiene en caso de venta o traspaso del crédito hipotecario a un tercero, a quien como sabemos, el traspaso del crédito implicará el traspaso de todos sus accesorios, incluido en ellos el Seguro.
En definitiva, el seguro dota al propietario y al acreedor hipotecario de una protección adicional al tradicional estudio de títulos. Sabemos que por muy capaz y experto que sea el abogado que estudia los títulos, en ocasiones se encontrará con defectos que no serán detectados, también fraudes o documentos falsificados que no podrían ser descubiertos a la luz de un simple estudio, por otro lado, también aparecerán vicios o problemas evidentes, que podrían hacer que el comprador desista de la compra, pero gracias a la existencia del seguro, estos podrían ser objeto de cobertura especial, así el comprador llevará adelante su inversión protegido particularmente contra ellos.
