Por Irene Marcos Martin.
Abogada en Palma de Mallorca, España. Área de Derecho Inmobiliario y de la Construcción, Urbanismo y Derecho Ambiental.
En España, la regulación de los arrendamientos de viviendas suntuarias es distinta que la de los arrendamientos de viviendas de gama media y baja.
Si bien es cierto que en ambos casos se está cubriendo una necesidad de vivienda, nuestro legislador entiende que en el caso de las viviendas que no son de lujo, las más habituales, la parte arrendataria está en una situación de desigualdad en cuanto a poder de negociación, de ahí que proteja a la parte más débil limitando la libertad de pactos, la finalidad es evitar que quien cuenta con una posición dominante, la parte arrendadora, abuse de ella.
Sin embargo, se entiende que esa situación de desigualdad entre parte arrendadora y parte arrendataria no existe en el caso de los arrendamientos de viviendas de lujo. Por lo que no existe esta protección de la parte arrendataria en los alquileres de alto standing.
Los arrendamientos para uso de vivienda en el caso de las no suntuarias, es decir, de gama media y baja, se rigen, primero y de forma imperativa por los títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbano de 1994 (LAU), en segundo lugar y respetando la imperatividad de los Títulos I y IV, se aplicará la voluntad de pactos entre los contratantes, aunque siempre respetando lo establecido en el Título II, en cuyo primer artículo se afirma que las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario o al subarrendatario serán nulas salvo que la propia norma expresamente lo autorice. Por tanto, habrá voluntad de pacto en cuanto a cuestiones reguladas en el Título II, pero sólo si no se perjudica a la parte arrendataria o subarrendataria. Por último, de forma supletoria, será de aplicación el Código Civil.
La protección a la parte arrendataria que comentábamos se proyecta en la aplicación obligatoria de los Títulos I, IV y la “relativa” imperatividad del Título II. En este último título se regulan cuestiones tan importantes como la duración del contrato, la renta y su actualización o la suspensión, resolución y extinción del mismo.
Por su parte, el marco jurídico del alquiler de viviendas suntuarias se rige en primer lugar por la voluntad de las partes, en su defecto, por el Título II de la LAU y, de manera supletoria, por el Código Civil.
La diferencia en el sistema de fuentes no es baladí. Está claro que, en este caso, el orden de los factores altera el producto ¿Cuándo se considera que estamos ante el alquiler de una vivienda de lujo? Una vivienda suntuaria o de lujo es aquella con una superficie superior a 300 metros cuadrados, o aquella cuya renta inicial en cómputo anual sea superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional computado de forma anual y el arrendamiento lo sea de la totalidad de la vivienda, es decir, que la renta anual sea mayor a 87.318 euros al año.
Esa ausencia de desigualdad entre las partes contratantes que comentábamos tiene como consecuencia que en el caso de los alquileres de viviendas de lujo prevalezca la libertad de pactos entre los contratantes sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos, mientras que en los arrendamientos de viviendas “estándar”, como hemos visto, la libertad de pactos está limitada.
Las consecuencias prácticas de estos distintos marcos jurídicos son importantes, por ejemplo, en los arrendamientos de viviendas suntuarias, a diferencia de los de viviendas estándar, no existirían prórrogas obligatorias y tampoco habría limitación del importe de la renta, salvo que así se pacte.
En definitiva, es crucial saber si estamos ante un arrendamiento de vivienda suntuosa o si no, pues el marco dentro del que funcionará la relación arrendaticia será muy distinto en un caso o en otro, una vez determinado que nos encontramos dentro del marco de las viviendas suntuosas, habrá que definir qué se pacta y cómo se pacta, pues las consecuencias pueden ser muy distintas según cómo se redacte el clausulado. Por ello, es muy recomendable contar con un asesoramiento legal impecable al redactar el contrato de arrendamiento de vivienda suntuaria y al enfocar las controversias que surjan de esta relación contractual.
