Por Cristóbal Sánchez Díaz
Abogado de la Universidad Andrés Bello. Trabaja en Problemas.cl.
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Determinar la naturaleza jurídica es una labor que ha estado a cargo de doctrina y jurisprudencia, las que —a través de la Dogmática— circunscriben la fuente u origen de las instituciones que conforman el Derecho. Por ejemplo, la nulidad ha sido calificada como una ineficacia jurídica, la posesión como un hecho amparado por el Derecho, y la propiedad como un Derecho Fundamental, sólo por citar algunas. Esta labor no puede realizarse únicamente abordando aristas legales, es menester practicar un examen acucioso en conjunto con otras ciencias[1] para obtener un concepto depurado que permita ayudar a resolver los conflictos que se susciten.
El fenómeno urbanístico no ha estado exento de estos estudios; al contrario, producto del fuerte crecimiento de las ciudades —concepto que aún no ha sido definido desde una directriz jurídica— se requiere una sistematización que permita crear, regular y comprender las relaciones jurídicas que se desarrollan en torno a él. La copropiedad inmobiliaria[2] constituye una de las piedras angulares de los diversos proyectos inmobiliarios que se han ejecutado en los últimos años a lo largo del país.
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria en su Artículo 1º, inciso tercero, indica cuáles son los proyectos que se pueden acoger bajo su alero: “Podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta Ley, las construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con límite urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme al artículo 55 del decreto con fuerza de ley Nº 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, y que cumplan con los requisitos establecidos en esta ley”. Además, deben cumplir con un requisito fundamental, como es encontrarse emplazados dentro de áreas urbanas: “aquellas emplazadas en áreas que cuentan con planos reguladores o que cuenten con un límite urbano fijado”[3].
La doctrina ha circunscrito una serie de teorías que permitirían determinar la naturaleza jurídica de la copropiedad, entre las cuales se puede mencionar servidumbre, comunidad, superficie, sociedad, o “aquella que otorga personalidad jurídica propia a la comunidad”. Una pregunta que resulta fundamental practicarse es la siguiente: ¿Estas teorías pueden explicar el alcance de los Reglamentos de Copropiedad que se constituyen en aquellos predios rústicos divididos bajo el Decreto Ley Nº3.516?
Este DL establece “Normas sobre la División de Predios Rústicos”[4] y nació como una respuesta económica a la población ubicada en sectores rulares, otorgándoles una herramienta capaz de capitalizar sus tierras, que les permitió dividir sus predios libremente; sin necesidad de un procedimiento antecesor cumpliendo los siguientes requisitos: Que estuviesen ubicados fuera de los límites urbanos o de planos reguladores intercomunales de Santiago, Valparaíso y Concepción; tener una superficie no inferior a 0,5 hectáreas; y estar sujetos a la prohibición de cambiar el destino del suelo. De esta forma se buscaba mitigar la migración campo-ciudad, y aminorar la restricción que había en esos años respecto a las transferencias de predios agrícolas.
Ergo, la misma Ley establece casos en los cuales no sería aplicable la restricción de superficie del predio. En particular, es relevante el artículo 1 letra E del decreto citado: “Tratándose de divisiones o subdivisiones resultantes de la aplicación del artículo 55 de la LGUC.[5] Un imperativo jurídico inmediatamente restringe la urbanización de aquellos predios, siendo en consecuencia, no susceptibles de acogerse al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria, salvo que realicen el procedimiento contemplado en el mismo artículo.
No quedan dudas que la Copropiedad Inmobiliaria constituida sobre inmuebles ubicados áreas urbanas, lo harán bajo las normas de la Ley 19.537, pudiendo inferirse que la naturaleza jurídica de ellos sería cualquiera de las enunciadas en estos párrafos.[6] Esto evidentemente tiene consecuencias relevantes, desde una perspectiva del Derecho Sustantivo y Adjetivo. Si hay algún conflicto, basta con invocar el Reglamento de Copropiedad, la Ley del ramo al efecto y someterla al conocimiento de los tribunales competentes: Juzgado de Policía Local. Además, estos reglamentos deben ceñirse a un contenido mínimo, el cual se encuentra a lo largo de sus disposiciones.
En la mayoría de los casos relativos a predios divididos en virtud del Decreto Ley 3.516 no se realiza el procedimiento consagrado en el artículo 55 de la LGUC. Por lo tanto, al nacer una copropiedad inmobiliaria en estos inmuebles rústicos sería a través de la autonomía de la voluntad; creando un acto jurídico ceñido bajo la figura del contrato. Las partes que están asentadas en estos predios evidentemente pueden crear una copropiedad inmobiliaria, pero no es susceptible de denunciar una arbitrariedad al no haberse respetado los contenidos mínimos de la Ley 19.537. Esto tiene una importancia práctica relevante; basta que un propietario lo constituya y cree cláusulas bajo su albedrio, las que podrían convertir esta convención en un contrato de adhesión.
Otro punto relevante es el siguiente: ¿Cómo nace aquel contrato a la vida del Derecho? Debería hacerse por escrito, específicamente por escritura pública, con la finalidad de darle una mayor certeza jurídica y valor probatorio en caso de acontecer una controversia que se someta al conocimiento de un tercero imparcial.
Finalmente, ¿quién será competente para conocer los conflictos que eventualmente se generen entre los copropietarios? Una alternativa sería fijar un procedimiento dentro del mismo contrato, donde ciertos miembros de la comunidad resolverán las contiendas, aunque sí se busca mayor protección, sería someterla a arbitraje y finalmente, si nada dicen las partes, la justicia ordinaria sería la encargada de resolver las contiendas.
En conclusión, nada obsta a la creación de comunidades inmobiliarias dentro de los predios rústicos divididos bajo el Decreto Ley 3.516, su naturaleza sería una convención contractual creada a través de la autonomía de la voluntad de los diversos propietarios, o bien, de un solo.
[1] En ese sentido, las Ciencias Sociales como un conjunto juegan un valor preponderante en la determinación del dogma jurídico. Últimamente la sociología también se ha ido integrando. Entiendo que cada alteración al sistema jurídico, afecta el núcleo autopoiético del núcleo social.
[2] “Es un régimen especial de propiedad, en que se es dueño absoluto y exclusivo de una unidad (que pude ser la unidad de un edificio o recaer sobre una parte específica del terreno o suelo) y al mismo tiempo de manera inseparable, se es dueño de bienes comunes en conjunto con los demás copropietarios”. Ovalle, José Ignacio. “Copropiedad Inmobiliaria”. Apuntes de Curso Diplomado en Derecho y Negocio Inmobiliario, Pontificia Universidad Católica de Chile, p.4.
[3] Ovalle, José Ignacio, Ob. Cit., p. 9.
[4] Inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes regulares intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción, podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas.
[5] Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado. Corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la Planificación urbana-regional.
[6] La Doctrina Nacional ha sido conteste en señalar que la mejor calificación para determinar la naturaleza jurídica de la Copropiedad Inmobiliaria es; aquella que considera a la Comunidad como un “Sujeto de Derecho” (Personalidad Jurídica).
